پروژه حقوق و قوانین شهروندی

توضیحات محصول

پروژه حقوق و قوانین شهروندی / رشته برنامه ریزی شهری/شهرسازی و سایر رشته های در 145 صفحه بصورت فایل word  قابل ویرایش 

قانون حمایت از پیش خریداران واحدهای مسکونی

در دوران سيطرة انديشه فردگرايان که به برابري انسانها و عدم لزوم دخالت مقامات عمومي اعم از قانونگذار و غيره اعتقاد داشتند، اين گفته بر سر زبانها بود، که انسانها به صرف انسان بودن جايگاه برابري دارند و هر کس سود و زيان خود را بهتر از ديگران تشخيص ميدهد و پدرسالاري را به سختي مذموم ميدانستند. بر اين اساس، مداخله قانونگذار يا هر نهاد ديگر، ناقض برابري افراد بود و چه بسا با پيش کشيدن توهم محجور بودن آنان، اسباب وهن مقام شامخ انسان را فراهم نمايد! چنين گفته هايي در آن روزگار دخالتهاي بي منطق و بدون ضابطه مقامات دولتي آنان را مي آزرد طرفدارانی پیدا کرد؛ زیرا چیزی بهتر از شعار برابري فقير و غني، نجيب زاده و عامي نمیتواند روح عدالت جوی انسان را به خود جلب کند.

 اصل حاکميت اراده، که قاعده ای مقدس بود مورد توجه قرار گرفت و انسانها را به بستن قرارداد برابر تشويق ميکرد. اگر به ذهن کسي میرسید که ممکن است طرف ديگر به دليل داشتن امکانات متعدد، از قبیل مشاورة حقوقدانان زبردست و سرماية کلان شکست بخورد، اصل موصوف، نادرستی پندارش را به او یادآوری میکرد که آن دو از نظر حقوقي باهم برابر هستند و بنابراين هر يک ميتوانند سود و زيان خود را به بهترين نحو تشخيص دهند؛ در چنين شرايطي قرارداد، عادلانه ترين وسيلة توزيع ثروت است که ميتواند به کار گرفته شود(کاتوزيان،1376 : 144-146)؛ زيرا وقتي طرفين خود، با ارادة سالم بر انعقاد قرارداد توافق کنند، ميتوانند بهترين قالب را برگزينند و انديشه هاي خود را در پرتو آزادي کاملي که از اصل فوق حاصل شده، به منصة ظهور رسانند. با وجود اين، ديري نپاييد که نادرستی اين انديشه هويدا شد. کارخانه ها که کارگرها در پناه اصل برابري و از طريق انعقاد قرارداد به آن راه يافته بودند مسلخ ارزشهاي انساني مورد احترام فردگرايان شد (عراقي، 1381 : 55-59). مستأجرانی که با انعقاد قرارداد ساکن ملک شدند، پس از پايان مدت اجاره، ملزم به تخلية عين مستأجره بودند، اگر چه در نتيجة فعاليت آنان، به ویژه امالک تجاري، بر ارزش ملک افزوده ميشد و مالک ميتوانست پس از پايان قرارداد اجاره و تخليه عين مستأجره از نتيجة کوشش مستأجر بهره مند گردد. توليدکننده، بويژه در بازارهاي غيررقابتي ميتوانست در صورت تصميم به انعقاد قرارداد، هر طور مايل بود با مصرف کننده قرارداد ببندد؛ در مقابل مصرف کننده يا بايد از دريافت کالا يا خدمت توليدکننده موصوف چشم پوشي کند يا تمام شرايط پيشنهادي او را بپذيرد و معلوم است که راه حل اول در بسياري از موارد اگر غيرممکن نباشد، بسيار دشوار است؛ متقابال راه حل دوم نميتواند انسان عدالت جو را اقناع نماید و آرامش خاطر او را در پي داشته باشد. در هنگام انعقاد قرارداد، پيش فروشندة ساختمان در مقايسه با پيش خريدار از نظر مالي و داشتن اطلاعات، جايگاه بهتري دارد. بعلاوه، پس از انعقاد قرارداد، او مجري است و ممکن است ساختمان را بصورت غيرمطابق با مفاد توافق بسازد يا در احداث آن تأخير داشته باشد و در زمان مقرر آن را تحويل ندهد. اين وضعيت، ممکن است پيش خريدار را در موضع ضعف قرار دهد و موجب پايمال شدن حقوق او بوسيله پيش فروشنده گردد. به اعتقاد انديشمندان، وجود اين شرايط، ممکن است باعث ايجاد تعبير نمود وضعيتي گردد که ميتوان از آن به اجبار اقتصادي و براي طرف مقابل غير از انعقاد قرارداد با يک فروشنده يا عرضه کننده خاص، چارة ديگري متصور نيست (استون، 2002 : 13 و نبيا، 2007 : 34 ).يکي از مهمترين اهرمهاي قدرت، که براي طرفين قرارداد قابل تصور است و آنان را در جايگاهي قرار ميدهد که ممکن است از وضعيت طرف ديگر به سود خود بهربرداري نمايد، داشتن اطلاعات کافي و مؤثر در انتخاب مطلوب است، به اين معنا که هر چه اطلاعات فرد بيشتر باشد، انتخابهاي او سنجيده تر است (نبيا، همان، : 34). داشتن اطلاعات ضروري و شفافيت بازار پيش شرطهاي ضروري کارکرد مناسب آزادي قراردادي و اقتصاد مبتني بر بازار هستند. حمايت از مصرف کننده از طريق تحديد آزادي قراردادي از اين واقعيت سرچشمه ميگيرد که او از کالا و خدمات مورد معامله اطلاعات کمتری دارد و در نتيجه در جايگاه پايينتري است (کوتر و يولن، 2003 : 112-111).البته در انعقاد قرارداد هر يک از طرفين تا حدي که براي انجام معامله ضروري است، اطلاعاتی در خصوص موضوع معامله، توانايي پرداخت و غيره افشاء مينمايد، اما از آنجا که با افشاي اطلاعات بيشتر ممکن است از سود افشاءکننده کاسته شود، لذا او سعي ميکند تا حد امکان از افشاي اطلاعات خودداري کند و به حداقل اکتفاء نمايد. از طرف ديگر، داشتن حسننيت در قراردادها ايجاب ميکند، در عقودي که يک طرف نسبت به ديگري موقعيت برتري دارد، حقايق مؤثر بر تصميم طرف مقابل را افشاء نمايد (تريتل، 2003، : 420-423)  زيرا تصميمگيري درست در فضايي که شخص اطلاعات کافي در دست نداشته باشد، به وهم و خيال نزديکتر است تا واقعيت و چندان نميتوان به نتايج مثبت آن اميدوار بود. به همين دليل، در موردي که مصرف کننده (طرف ضعيف قرارداد) اطلاعات کافي براي تصميمگيري درست در اختيار ندارد، حق انصراف از قرارداد برايش شناخته ميشود ؛ اعم از اينکه فقدان اطلاعات ناشي از پيچيدگي قرارداد باشد يا نحوة انعقاد آن مثل قراردادهاي فروش از راه دور (ترين، 2008 : 149). با لحاظ اين مسائل، بحث حمايت از طرف ضعيف قرارداد  به ميان آمد تا اشخاص به حال خود رها نشده و زير سرپوش اصل برابري و حاکميت اراده مورد استثمار قرار نگيرند (چارمن،2007 : 128). در واقع با وقوع مشکلات فوق، چهره اصول مذکور در عمل بر همگان آشکار شد که برابري حقوقي بدون برابري اقتصادي معنا و مفهومي ندارد و چنين سودايي را ظاهراً در عالم فاني نمیتوان تصور کرد. حال که از طريق فوق نميتوان کاستيها را به طور کامل برطرف نمود، بايد به دنبال راهکاري بود که بتوان از طريق آن تا حدي از شدت آن کم کرد. بر مبناي چنين انديشه اي است که در حوزه هاي مختلفي چون رابطة کارگر و کارکافرما، مؤجر و مستأجر، توليدکننده و مصرف کنند و پيش فروشنده و پيش خريدار قوانين مختلفي براي حمايت از طرف ضعيف، به تصويب رسيد (مارکسينيس، 2006، : 47-48 و راينار، 2007، : 8-9). ميتوان گفت دليل رويکرد پدرسالارانه به حقوق خصوصي، انديشه حمايت از طرف ضعيف قرارداد اعم از کارگر، مستأجر، مصرف کننده و غيره بوده است؛ زيرا نظر به عدم دستيابي طرفين به برابري در پرتو اصل آزادي قراردادها، که خود معلول عوامل ديگري از جمله نابرابري اقتصادي و فقدان اطالعات کافي بوسيله يک طرف قرارداد است، بايد راه ديگر براي رسيدن به مقصود طراحي نمود و از طريق قواعد حقوقي و دخالت مقامات عمومي شدت مشکل را کاهش داد. اين موضوع به ويژه با مقولهاي موسوم به قانونمند نمودن حقوق قرارداده (يا بطور کلي حقوق خصوصي) بر اساس حقهاي بنيادين مندرج در قانون اساسي تشديد شده است. طرفداران اين رويکرد بر اين باورند که اين دسته از حقوق و لزوم رعايت کرامت انساني در حقوق خصوصي تأثير مستقيم يا غيرمستقيم دارد و بايد در وضع و تفسير قواعد حقوق خصوصي، به عنوان اصول راهنما مورد توجه قرار گيرند. برابري طرفين، به طور مسلم يکي از اصول مذکور است که باعث ميشود سياستگذاران تا حدودي از حقوق قراردادهاي مبتني بر انديشه هاي ليبرالي، که چکيده آن را ميتوان در آزادي مطلق قراردادي بيان نمود، فاصله بگیرند و به سوي قاعده مبتني بر دخالت مقامات عمومي (اعم از قانونگذار یا دادگاه) در قراردادها سير کنند. زيرا رها کردن طرفين به حال خود، بدون توجه به اوضاع و احوال و شرايط اقتصادي، اجتماعي و سياسي نتيجه اي جز عدم برابري در برنخواهد داشت که نميتواند غايت مطلوب يک نظام حقوقي و وسيله رسيدن به عدالت باشد (مارکسينيس، پیشین: 45-49)؛ در واقع مطابق اين رويکرد، عدم حمايت از طرف ضعيف در صورت عدم تعادل فاحش قدرت چانهزني ميان طرفين قرارداد، منجر به نقض کرامت انساني او ميگردد که بايد از آن اجتناب شود (اسميت، 2006 : 12-11­) بر اين اساس، در قانون پيش فروش ساختمان، قانونگذار حمايت از طرف ضعيف قرارداد (پيش خريدار) را تا حدودي مدنظر قرار داده است تا او اسير توان مالي و اطلاعاتي پيش فروشنده نگردد؛ زيرا در غالب موارد، پيش خريدار شخصي است که دايرة انتخابش در خريد يا عدم خريد ساختمان خالصه ميشود و ميزان امکانات او چنان نيست که بتواند گزینه دلخواه را انتخاب کند. در حالي که پيش فروشنده، دست کم نسبت به پيش خريدار از نظر مالي و داشتن اطلاعات در وضعيت بهتري قرار دارد و دايره انتخابش وسيعتر است. پس در چنين شرايطي که بازار و اصل آزادي قراردادها با شکست مواجه شده است و نميتواند برابري طرفين را تأمين نمايد، بايد از طريق قواعد حقوقي مناسب اين نقيصه را برطرف نمود تا وضعيت طرفي که در انجام معامله قدرت کمتري دارد، بهبود یابد و اسير وضعيت برتر طرف مقابل که با تمسک به اصل آزادي قراردادها فعاليت ميکند، نگردد. در اين قانون تدابير مختلفي در راستاي حمايت از پيش خريدار به کار گرفته شده که ميتوان موارد برجسته آن را به شرح زير ذکر نمود: انتقال تدريجي مالکيت ساختمان، با ايجاد تدريجي آن (ماده 13) که سبب ايجاد حق عيني براي خريدار ميگردد و معامله نسبت به آن بدون اجازه او، تابع قواعد معامالت فضولي خواهد بود و خريدار ميتواند مال خود را در دست هرکس بيابد آن را تعقيب نمايد (کاتوزيان، 1379: 25) قانونگذار در معامالت پيش فروش، تنظيم سند معامله در دفتر اسناد رسمي را ضروري دانسته است (ماده 9  قانون پيش فروش ساختمان) تا از تکرار مشکل انتقال موضوع قرارداد به اشخاص مختلف که سالهاست به يکي از معضالت جامعه تبديل شده، بکاهد. حسن شيوه موصوف، در اين است که سردفتر پس از تنظيم و ثبت سند، خالصه آن را به اداره ثبت ارسال میکند و اداره مذکور اين اطلاعات را در دفتر ثبت املاک وارد ميکند. هر گاه نسبت به اين ساختمان پيش فروش شده، معامله ديگري  صورت گيرد، سردفتري که در صدد تنظيم ….

باب نهم - مواد الحاقی به قانون ثبت اسناد و املاک

ماده ۱۴۲

نسبت به املاک مجهول‌المالک و املاکی که درباره‌ی آن‌ها تقاضای ثبت نشده و به ثبت نرسیده باشد و در اجرای قانون اصلاحات ارضی به زارعین واگذار شده یا بشود احتیاج به تقاضای ثبت از طرف منتقل‌الیه ندارد. ثبت محل مکلف است بر طبق انتقالاتی که واقع شده یا می‌شود پرونده‌ای به نام هر یک از خریداران تشکیل داده و اعم از این که ملک به صورت مشاع یا مفروز به زارع منتقل شده باشد بدون انتشار آگهی‌های نوبتی حصه‌ی متصرفی زارع را تحدید و به صدور سند مالکیت آن اقدام نماید. (اصلاحی مصوب ۱۳۵۱)

این عملیات از پرداخت هر گونه حق‌الثبت و هزینه‌ی مقدماتی و بهای سند مالکیت و سایر هزینه‌های مربوط معاف می‌باشد.

ماده ۱۴۳

هر گاه مالکین سابق املاک موضوع ماده ۱۴۲ بخواهند وجوه تودیع‌شده و یا قبوض مربوط به بهای املاک خود را دریافت دارند می‌توانند از ثبت محل تقاضای اخذ ثمن معامله را بنمایند. در این موارد در صورتی که با رسیدگی، سابقه‌ی مالکیت متقاضی احراز شود درخواست او قبول و مراتب ضمن آگهی‌های نوبتی برای اطلاع عموم اعلام و در آن تصریح خواهد شد که هر گاه افرادی پرداخت تمام یا قسمتی از وجوه و قبوض تودیع شده را به شخصی که به نام او آگهی شده از جهت ادعای مالکیت سابق خود نسبت به اصل و یا حدود رقبه‌ی مورد انتقال محل حق خود بدانند از تاریخ انتشار اولین آگهی تا نود روز اعتراض خود را به ثبت محل تسلیم و یا در صورت وجود دعوا در دادگاه گواهی لازم تحصیل و به ثبت محل تسلیم نمایند. با انقضای مهلت مقرر در صورتی که اعتراض و یا گواهی طرح دعوا تسلیم نشده باشد در پرداخت وجوه و تسلیم قبوض مربوط اقدام می‌شود و در غیر این صورت پس از تعیین تکلیف از طریق مراجع قضایی طبق رأی صادر عمل خواهد شد.

در این موارد مقررات مواد ۱۶ و ۱۷ و ۱۸ و ۱۹ قانون ثبت لازم‌الرعایه است.

تبصره ۱: عملیات ثبتی مربوط به اجرای این قانون از هزینه‌ی اضافی مذکور در ماده ۱۲ قانون ثبت معاف خواهد بود و از متقاضی بر اساس جمع اقساط تبدیل‌شده به نقد حق ثبت دریافت می‌گردد.

تبصره ۲: قبل از قبول تقاضای موضوع این ماده تسلیم قبوض سپرده‌شده ولو با اخذ تأمین ممنوع است و پس از قبول تقاضا در صورت وصول اعتراض، تسلیم قبوض سپرده موکول به پرداخت هزینه‌های ثبتی و اخذ ضامن معتبر خواهد بود. در مواردی که قبل از قبول تقاضای متقاضی قبوض سپرده با اخذ تأمین تسلیم او شده باشد رفع اثر از تأمین مأخوذه موکول به تصدیق مالکیت متقاضی نسبت به ثمن معامله و پرداخت هزینه‌های ثبتی خواهد بود.