فاپولی شو

«۳+۳» گره کور مسکن قسطی

 خبرخوان فاپول   ۲۸ دی ۱۳۹۶  89 بازدید


انبوه‌سازان آن طور که می‌گویند حاضرند به مراتب بیشتر از ۱۵۰ میلیون تومان از ارزش فروش آپارتمان‌های خود را به‌صورت غیرنقد از مشتری دریافت کنند و برای بازشدن طلسم طرح قسطی‌فروشی، لازم است در ضوابط طرح، تجدیدنظر صورت گیرد. این طرح چون به منابع نقد از جانب بانک عامل تضمین‌کننده طرح نیاز ندارد، در صورت چکش‌کاری برای جلب نظر سازنده‌ها، می‌تواند جایگزین لیزینگ مسکن شود و ۴۰ درصد معاملات ماهانه در بازار ملک را پوشش دهد.


مخاطبان اصلی فروش قسطی

دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان با بیان اینکه هم‌اکنون شرایط اجرایی شدن طرح تضمین فروش قسطی مسکن با ضمانت بانک عامل بخش مسکن فراهم نیست گفت: طرح مسکن قسطی با هدف برون‌رفت از رکود از دو سمت عرضه‌و‌تقاضا سال گذشته از طرف انبوه‌سازان به دولت پیشنهاد شد اما آنچه در نهایت تصویب و ابلاغ شد با انتظارات ما از این طرح متفاوت بود.

فرشید پورحاجت افزود: در این میان انتظار داشتیم حال که قرار است در راستای خروج بازار مسکن از رکود، بخشی از سرمایه‌ها را در تسهیلات غیر نقدی به خریدار حبس کنیم و عملا از چرخه ساخت و ساز خارج کنیم از دولت انتظار داشتیم با در نظر گرفتن برخی مشوق‌ها مانند اعطای زمین اقساطی (اقساط ۴ تا ۵ ساله) یا برخی تخفیف‌ها در عوارض شهرداری، حق انشعاب‌ها و مالیات‌های ساختمانی از سازندگان حمایت کند. ولی در عمل این انتظار برآورده نشد، این در حالی است که بانک عامل بخش مسکن به‌عنوان تنها بانکی که در طرح فروش قسطی مسکن مداخله داده شد با تعیین شرایط خاص، عملا انعطاف مورد نظر برای تسهیل شرایط فروش قسطی مسکن را اعمال نکرد. پورحاجت تعیین کارمزد ۵ درصدی برای ضمانت قراردادهای فروش قسطی از سوی بانک عامل را طی ۴ سالی که معامله غیرنقد برای فروشنده از بابت پرداخت به موقع قسط از جانب خریدار، تضمین می‌شود، نرخ بالایی عنوان کرد و گفت: تعیین کارمزد ۵ درصدی فقط برای ضمانت قراردادهای فروش قسطی عدد بزرگی است که منجر به افزایش هزینه‌های فروش قسطی برای خریداران می‌شود. وی همچنین تعیین سقف زمانی حداکثر ۵۰ ماه برای بازپرداخت تسهیلات غیر نقدی و همچنین سقف ۱۵۰ میلیونی برای این تسهیلات که حداقل باید نیمی از قیمت آپارتمان نه‌چندان ارزان‌قیمت را تشکیل بدهد، از دیگر عوامل محدودکننده برای حضور خریدار و سازنده در این طرح عنوان کرد.

انحراف از هدف در اجرا

دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان همچنین افزود: نفس طراحی طرح فروش قسطی مسکن در ابتدا برای کمک به تامین مسکن گروه‌های متوسط رو به بالای جامعه و خروج بازار واحدهای گران‌قیمت نسبت به آپارتمان‌های معمولی از رکود بود که رکودی به مراتب عمیق‌تر از رکود واحدهای مصرفی دارد؛ به این ترتیب، تعیین سقف زمانی و محدود کردن عدد تسهیلات غیر نقد به ۱۵۰ میلیون تومان که بخشی از این میزان هم به دلیل هزینه‌های بانکی و سود انبوه‌سازی عملا از دسترس متقاضیان خرید مسکن خارج می‌شود، مانع از تحقق اهداف اولیه طرح این پیشنهاد از سوی انبوه‌سازان شد. به گفته پورحاجت، آن طور که پیش‌بینی کرده بودیم طرح فروش قسطی مسکن علاوه بر اینکه با انعطاف در سقف زمانی بازپرداخت، سقف تسهیلات غیر نقد و همچنین سقف اقساط ماهانه، می‌توانست علاوه بر طبقات متوسط شامل حال طبقات متوسط رو به بالای جامعه هم بشود اما هم اکنون سازوکار یکدست و واحد، برای بازاری که آپارتمان‌های کاملا متنوع و خریداران کاملا متفاوت در آن حضور دارند، برای هیچ کدام از این دو گروه مناسب به نظر نمی‌رسد. از یک طرف اقساط ۳ میلیون تومانی در ماه بیش از توان متقاضیان مصرفی است و از سوی دیگر سقف ۱۵۰ میلیون تومانی سهم زیادی از قیمت مسکن مورد تقاضا برای اقشار متوسط رو به بالای جامعه را نمی‌دهد.

فروش قسطی؛ طرحی نپخته

رئیس انجمن انبوه‌سازان تهران هم با اشاره به اینکه طرح فروش قسطی مسکن پیش از آنکه زوایا و ملزومات آن به‌صورت دقیق کارشناسی و تکمیل شود، به بازار مسکن عرضه شد، گفت: به‌طور کلی ساختار کار انبوه‌سازان در آستانه شروع رونق با فروش قسطی مسکن منافات دارد؛ چرا که اگر قرار باشد بخش قابل توجهی از سرمایه‌ها در تسهیلات غیر نقد حبس شود انبوه‌ساز عملا بخش قابل توجهی از توان خود را برای ساخت و‌ساز از دست می‌دهد.حسن محتشم افزود: تاخیر در ابلاغ طرح فروش قسطی مسکن و عدم انجام کار کارشناسی روی آن در کنار چشم‌انداز رونق بازار ملک طی ماه‌های آتی از جمله مهم‌ترین دلایل عدم استقبال از این طرح است.

امکان پوشش ۴۰ درصدی خرید مسکن

این در حالی است که دبیر انجمن انبوه‌سازان تهران عدم همکاری برای استقرار دبیرخانه فروش قسطی مسکن در انجمن‌های استانی انبوه‌سازی را مهم‌ترین عامل عدم استقبال سازندگان از این طرح می‌داند. محمدمهدی مافی در این باره گفت: پیشنهاد دادیم با استقرار دبیرخانه فروش قسطی در انجمن‌های استانی انبوه‌سازی کار شناسایی و جذب مخاطبان (خریداران و فروشندگان بالقوه) و برقراری ارتباط میان سازنده و خریدار در این دبیرخانه و در انجمن‌ها انجام شود، چرا که اساسا یک بانک توانایی کافی برای شناسایی و جذب خریدار و سازنده را ندارد.مافی تصریح کرد: در صورتی که طرح فروش قسطی به نحو مطلوب اجرایی و ضوابط دست و پا گیر و سایر موانع آن رفع شود، انبوه‌سازان می‌توانند تا ۴۰ درصد میزان معاملات مسکن را در قالب فروش اقساطی آپارتمان‌های مسکونی پوشش دهند.

روش غیر رسمی فروش قسطی در بازار ملک

انبوه‌سازان در حالی از موانع اجرایی شدن فروش قسطی حدود سه ماه پس از ابلاغ این طرح به شعب بانک مسکن خبر می‌دهند که هم‌اکنون در آستانه رونق بازار مسکن، برخی سازندگان با روش‌های گوناگون اقدام به فروش اقساطی آپارتمان‌های خود می‌کنند.فروش قسطی که پیش از این نیز در بازار معاملات خرید و فروش مسکن متناسب با توافق صورت گرفته بین خریدار و فروشنده وجود داشت. هم‌اکنون با سبک و سیاق جدیدتری در بازار معاملات ملک شکل گرفته و در جریان است. در سبک اول فروش غیرنقدی، بهای تمام‌شده آپارتمان را معمولا در سه مرحله از متقاضی دریافت می‌کردند؛ بخش اعظم این مبلغ در ابتدای انجام معامله و تنظیم مبایعه‌نامه، بخش دیگری از آن در زمان تحویل کلید به خریدار و بخش سوم که معمولا ۱۰ تا ۱۵ درصد قیمت ملک را شامل می‌شود در زمان تنظیم سند رسمی در دفترخانه، به سازنده پرداخت می‌شد.کل این فرآیند معمولا بین یک تا حداکثر ۶ ماه به طول می‌انجامید، مگر اینکه به دلیل مشکلات ثبتی پرداخت ۱۰ درصد بهای کل ملک در زمان انتقال سند به بیش از ۶ ماه موکول می‌شد.

با این حال هم‌اکنون شیوه جدیدی از فروش قسطی مسکن در بازار معاملات ملک دیده می‌شود که در آن سازندگان تسهیلات غیرنقدی متنوعی برای مدت‌زمان گوناگون (میان‌مدت و بلندمدت) معمولا ۳ تا ۸ سال، برای خریدار در نظر می‌گیرند. این روش برای خریدار ملک در مقایسه با روش فروش قسطی با ضمانت بانک عامل سه حسن و یک عیب عمده دارد. حسن این روش آن است که اولا تسهیلات غیرنقدی سازندگان بر خلاف تسهیلاتی که قرار است بانک مسکن بابت آن به سازنده ضمانت بدهد، بدون سود و بدون کارمزد بانکی محاسبه می‌شود و در واقع هزینه‌های خریدار برای دریافت تسهیلات غیرنقدی کاهش می‌یابد، ثانیا تنوع انواع روش‌های فروش قسطی در بازار معاملات خرید مسکن موجب شده هریک از متقاضیان خرید بتوانند متناسب با شرایط و امکانات خود واحد موردنظرشان را با شرایط پرداخت مناسب پیدا کنند. این در حالی است که در طرح تضمین فروش قسطی با واسطه بانک مسکن چنین امکانی وجود ندارد و ضوابط برای همه متقاضیان تقریبا یکسان است. از سوی دیگر فروش قسطی آپارتمان با تضمین بانک عامل بخش مسکن به دلیل تعیین برخی شروط شامل حال آن دسته از واحدهایی می‌شود که بیش از ۱۰ سال از زمان ساخت آنها سپری نشده باشد و متقاضیان آنها برای استفاده از سقف ۱۵۰ میلیونی این تسهیلات، باید آپارتمانی را با حداقل ارزش روز ۳۰۰ میلیون تومان خریداری کنند. اما در بازار غیررسمی فروش قسطی –بازاری که معاملات غیرنقد بدون ضمانت بانک عامل انجام می‌شود- همه آپارتمان‌ها قابلیت معامله دارند.در عین حال، مهم‌ترین عیب این روش به نبود واسطه ضمانت‌کننده مطمئن و قوی برای این دسته از معاملات مربوط می‌شود.

در طرح تضمین فروش قسطی، بانک مسکن به‌عنوان یک بانک معتبر دولتی تعهدات طرفین به یکدیگر همچون تحویل به موقع واحد از سوی سازنده و پرداخت به موقع اقساط از سوی خریدار را ضمانت می‌کند؛ بنابراین هم خریدار و هم فروشنده بابت سلامت معامله‌ای که انجام داده‌اند مطمئن خواهند بود. این در حالی است که در معاملات قسطی بازار مسکن هیچ نهاد تضمین‌کننده‌ای وجود ندارد. فروش اقساطی آپارتمان در بازار مسکن بدون حضور نهاد تضمین‌کننده واسط هم‌اکنون با عرف‌های گوناگونی همچون ۳۰ درصد پرداخت نقدی، ۷۰ درصد اقساط میان‌مدت کمتر از ۱۰ سال – مثلا ۷ تا ۸ ساله – و البته بدون سود یا کارمزد صورت می‌گیرد.

اگر این مطلب برای شما مفید بود، لطفا اشتراک گذاری کنید.
برچسب
خانه » اطلاعات عمومی » «۳+۳» گره کور مسکن قسطی
خبرخوان فاپول

ربات پیشرفته خبرخوان فاپول، تازه ترین و داغ ترین خبرهای دنیای افتصاد، پول، بورس و روش های نوین کسب درآمد و زمینه های مرتبط با پول را از سطح اینترنت جمع آوری کرده و به طور منظم در اختیار کاربران عزیز فاپول قرار می دهد.